Lei dos Solos - Ainda não é desta, AD!

O que é a Lei dos Solos?

É a alteração do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) que pretende facilitar a disponibilização de solos rústicos para a construção, entregando o poder de decisão sobre a sua urbanização às Câmaras e Assembleias Municipais, sem necessidade de consulta ou aprovação por parte de outras entidades como o Instituto de Conservação da Natureza, Direcção Geral do Território, Autoridade Nacional de Emergência e Protecção Civil, Direcção Geral de Agricultura e Desenvolvimento Rural ou Infraestruturas de Portugal.

Para a crise na Habitação

O Volt deixou claro, principalmente na campanha eleitoral das últimas legislativas, que considera a construção de mais habitação pública uma das principais medidas para resolver a crise que atravessamos, seguindo as boas práticas de países como a Áustria.

Contudo, é, em primeiro lugar, um sintoma óbvio da inoperância crónica da administração pública portuguesa a crença de que a única maneira de assegurar uma resposta rápida e ágil é a dispensa da intervenção de entidades cuja atuação é consensualmente benéfica.

Tal como pretende este diploma, para que um solo rústico possa ser classificado como urbano pelos municípios de forma simplificada, 70% da construção nele prevista deve destinar-se a habitação pública ou de valor moderado. Mas, a habitação de “valor moderado”, tal como consta no decreto-lei, aparece definida como “aquela em que o preço bruto por metro quadrado de área bruta privativa não exceda o valor da mediana de preço de venda por metro quadrado de habitação para o território nacional ou, se superior, 125% do valor da mediana de preço de venda por metro quadrado de habitação para o concelho da localização do imóvel, até ao máximo de 225% do valor da mediana nacional”.

Logo, segundo dados apresentados pelo jornal Público, a habitação de valor moderado tal como definida neste decreto-lei traduzir-se-á,em 95% dos concelhos, em preços superiores à mediana municipal e, em 75 dos 308 concelhos portugueses, os preços destas habitações poderão exceder a mediana nacional. Mesmo que consideremos que a expansão da oferta poderá vir a incitar uma eventual descida de preços, na maior parte do país este novo sistema não traz nenhum incentivo directo e imediato à prática de preços mais acessíveis.

Restam 6 concelhos, nos quais se incluem precisamente os concelhos com maior procura e valores mais elevados (Lisboa e Porto), onde os preços máximos que poderiam ser praticados como “habitação de valor moderado” seriam significativamente inferiores ao corrente valor de mercado. Esta alteração no RJIGT seria portanto, à partida, e se desconsiderarmos o provável dano ambiental e paisagístico, pelo menos benigna no aumento do acesso à habitação mais barata nestas áreas.

Contudo, segundo o Relatório do Estado de Ordenamento do Território de 2024, nos municípios de Lisboa e Porto a área de solo rústico existente é nula, o que torna esta legislação irrelevante na prática para estes concelhos. Evidentemente, a área metropolitana de Lisboa é composta por 18 municípios, onde residem grande parte dos cidadãos que se deslocam diariamente para Lisboa para trabalhar mas onde, como explicamos, estas medidas dificilmente se traduziriam num aumento da oferta de habitação a preços mais baixos que os praticados actualmente.

Para o Ambiente

Exclui-se da reclassificação solos que estejam em Reserva Ecológica Nacional (REN) e Reserva Agrícola Nacional (RAN). Pela nossa análise, não parece haver impacto ambiental significativo, a menos que zonas florestais, venham a ser transformadas em zonas habitacionais. Para tal, somos da opinião que nestes casos deveria haver estudo de impacto ambiental para tais transformações (não previsto no decreto de lei a aprovar).

Uma vez salvaguardadas as REN e RAN, zonas onde a proteção ambiental poderia estar em causa, não podem ser convertidas em zonas urbanas, os ecossistemas mencionados abaixo:

“faixa marítima de proteção costeira, praias, barreiras detríticas, tômbolos, sapais, ilhéus e rochedos emersos no mar, dunas costeiras e dunas fósseis, arribas e respectivas faixas de proteção, faixa terrestre de proteção costeira, águas de transição e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; cursos de água e respetivos leitos e margens; lagoas e lagos e respetivos leitos, margens e faixas de proteção; albufeiras que contribuam para a conectividade e coerência ecológica da REN, bem como os respetivos leitos, margens e faixas de proteção, zonas adjacentes, zonas ameaçadas pelo mar e zonas ameaçadas pelas cheias”.